Affitto a riscatto

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Affitto a riscatto, una valida alternativa all'acquisto classico

Il decreto Sblocca Italia 2015 porta con se molte novità per il settore immobiliare regolamentando finalmente in maniera specifica  e più approfondita anche  l’affitto a riscatto. Questa modalità di compravendita, che in alcuni paesi come ad esempio gli USA costituisce una forma contrattuale ormai ben collaudata, offre tutta una serie di vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore. Analizziamone bene qualche dettaglio.

Cosa prevede lo sblocca Italia?

Con l’introduzione di questa prima normativa (art 23), viene ulteriormente riconosciuta, in maniera ufficiale, questa formula di acquisto immobiliare che, sebbene negli anni passati fosse già stata proposta da diversi operatori e in realtà già prevista dal codice civile (artt. 1523 e ss.) oggi finalmente si rafforza di un quadro normativo specifico che, seppur ancora non completo, pone le basi per l’ulteriore diffusione del rent to buy eliminando i molti rischi connessi all’incertezza della norma.

Si tratta, in breve, della fusione di un contratto di locazione e di uno di compravendita e con l’introduzione di queste nuove regole che offrono un maggior grado di sicurezza ad entrambe le parti, si va ulteriormente ad ampliare la serie di interventi atti a rivitalizzare il mercato immobiliare iniziati già nel 2014 con il sensibile abbassamento della tassazione sulle compravendite.

Le garanzie e i vantaggi per l’acquirente e il venditore

La prima forma di garanzia e convenienza per il futuro acquirente si trova insita proprio nelle modalità di funzionamento del rent to buy. La possibilità di entrare in possesso dell’immobile fin da subito, pagando in acconto solo una piccola percentuale del prezzo concordato (in genere il 6%) e la possibilità di iniziare a pagare le rate senza aver ancora stipulato alcun atto di compravendita e soprattutto senza aver ancora acceso alcuna ipoteca è certamente un grosso incentivo all’utilizzo di questa formula restando l’acquirente comunque garantito per legge in caso di inadempienza da parte del venditore. In questo caso, infatti, l’acquirente avrà diritto all’integrale restituzione della quota versata in acconto (acconto iniziale e quota canoni) maggiorata degli interessi maturata fino a quel momento.

Va specificato tuttavia che i canoni mensili del rent to buy sono, mediamente, più alti dei normali canoni di locazione classici in quanto solo una parte del canone (in genere il 50%) viene considerato come acconto sul prezzo e sarà versato su un conto vincolato che ne attesta ufficialmente il pagamento. La restante parte è effettivamente un canone di locazione a fondo perduto che spetterà al venditore come indennizzo per la concessione dell’affitto a riscatto.

Nonostante questa maggiorazione tuttavia la convenienza di questa formula si vedrà poi al momento della chiusura della locazione, quando si dovrà procedere al saldo del prezzo per la compravendita. Il vantaggio risiede nel fatto che l’acquirente ha già pagato una buona parte del prezzo e la richiesta di eventuale mutuo sarà inferiore a quella che inizialmente serviva per concludere la compravendita. C’e’ poi anche da considerare che l’acquirente avrà a disposizione tutta la documentazione relativa ai canoni mensili versati e, potendo dimostrare alla banca di aver pagato regolarmente, sarà di certo considerato un cliente appetibile per la concessione del mutuo.

Ultima ma non meno importante garanzia che deriva direttamente dallo Sblocca Italia riguarda il caso in cui, in corso di contratto di locazione da rent to buy, l’immobile venga venduto a soggetto diverso. Il nuovo proprietario è obbligato per legge a rispettare tutte le fasi concordate dell’affitto a riscatto.

Anche dal punto di vista del venditore non mancano i vantaggi e le garanzie. Il primo è certamente legato alla possibilità di poter attingere ad una maggiore base di possibili acquirenti e, anche se la vendita non verrà conclusa nei tempi classici, questo “disturbo” gli verrà indennizzato con la quota di canone a fondo perduto.

Altro punto di sicuro vantaggio è quello di avere in mano un contratto con tempi certi e con il prezzo finale stabilito che potrà sicuramente avere un gran peso con gli istituti di credito e, qualora il venditore avesse intenzione di effettuare operazioni immobiliari, non sarà costretto ad aspettare la fine del rent to buy per poter fare una richiesta di mutuo.

In caso di inadempimento dell’acquirente, come è prevedibile, il venditore avrà diritto all’immediata restituzione dell’immobile e al trattenimento delle intere somme versate in acconto fino a quel momento il tutto senza dover passare per le lungaggini tipiche delle procedure di sfratto.

Resta inteso comunque che con questo articolo il nostro intento è solo quello di offrire un primo e superficiale chiarimento su questa possibile modalità di acquisto. Ogni contratto stipulato con One Network immobiliare sarà attentamente valutato e redatto in maniera totalmente personalizzata. Non esitare a contattarci per ogni chiarimento in merito!