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Analisi delle diverse classificazioni Post sisma

In questo breve articolo vogliamo mettere in luce alcuni importanti aspetti della compravendita immobiliare non  in generale ma nello specifico qui a L’Aquila. A causa del sisma infatti, prima di acquistare casa a L’Aquila è bene avere chiaro cosa significano le varie “lettere” assegnate agli immobili nel post sisma. Non sono nuovi questi argomenti ma riteniamo che una rinfrescata di certo non possa far male.

CLASSIFICAZIONE POST SISMA

Tutti sanno che, subito dopo il sisma, gli immobili del cratere (L’Aquila ma anche paesi e alcune zone delle province limitrofe) hanno ricevuto una classificazione che andava da “A” ad “F”. Vediamole quindi nel dettaglio:

A – Edificio agibile

Edificio utilizzabile in tutte le sue parti senza nessun rischio per la vita dei residenti. E’ la classificazione migliore possibile e, al dilà dei possibili segni superficiali lasciati dal sisma non ha subito nessun danno a livello strutturale ed è, ove necessario, ripristinabile allo stato antecedente al sisma con interventi superficiali.

B – Edificio temporaneamente inagibile (in tutto o in parte) ma agibile dopo lavori leggeri di riparazione.

L’edificio in parte è inagibile, ma una volta eseguiti lavori generalmente superficiali di riparazione torna alla piena agibilità. Anche in questo caso, comunque, la struttura portante dell’edificio non ha subito alcun danno.

C – Edificio parzialmente inagibile

Alcune parti dell’edificio presentano danni che possono comportare un grave rischio per gli abitanti. E’ una classificazione rara ma va specificato che in questo caso possono essere presenti danni importanti, seppur non strutturali, che rappresentano un rischio per la sicurezza. I lavori di ripristino sono in genere complessi e profondi.

D – Edificio temporaneamente inagibile da rivalutare in modo più approfondito

In questo caso non è stato possibile giungere ad una classificazione certa dell’edificio. Dovrà essere studiato in modo più approfondito. Fino a quel momento l’edificio è totalmente inagibile. Al momento comunque non dovrebbero esistere più edifici ricadenti in questa classificazione in quanto l’intero patrimonio immobiliare è stato controllato in maniera approfindita ed ogni immobile è stato assegnato alla propria classe definitiva.

E – Edificio inagibile per rischio strutturale, non strutturale o geotecnico

L’edificio è certamente inagibile e i lavori per di ripristino richiedono interventi profondi. Resta tuttavia da specificare che, seppur tutti gli edifici con seri danni alla struttura portante ricadono in questa classificazione, non tutti gli edifici classificati “E” hanno subito danni strutturali.

F – Edificio inagibile per grave rischio esterno

Edificio inagibile non per danni riconducibili all’edificio stesso ma per una situazione di grave pericolo esterno generalmente dato da edifici vicini a rischio crollo. E’ una tipica classificazione riscontrabile nei centri storici dove, accanto ad immobili ben ristrutturati e usciti comletamente indenni dal sisma, ci sono immobili a serio rischio di crollo e, vivere nell’edificio agibile sarebbe impossibile senza esporsi ai diretti pericoli derivanti da quelli inagibili vicini.

Ovviamente, in caso di compravendita, è di fonndamentale importanza avere informazioni sulla classificazione corretta dell’immobile ma, se nei casi più semplici (A, B, C) va semplicemente controllata la documentazione relativa all’iter e ai lavori eseguiti che hanno ripristinato l’agibilità, ci sono dei casi in cui la classificazione non dice da se tutto il necessario e i controlli da fare sono più complessi e articolati.
Sorvolando sulla classificazione “D” che è ovviamente provvisoria e non indicativa vediamo i due casi più complessi.
Riguardo ad edifici classificati “F” è importante individuare con certezza quale fosse il rischio esterno che ne ha determinato questa classificazione. Spesso è evidente, altre volte meno ma in questi casi bisogna cercare informazioni e documentazione non solo sull’immobile che si intende acquistare ma anche sugli altri immobili che costituivano il rischio. Questo lavoro può richiedere molto tempo e spesso si incontrano non poche difficoltà soprattutto nei centri storici o nelle zone densamente edificate in quanto magari, il rischio era dato da 2, 3, 4 immobili se non di più. In genere il comune da molte informazioni e rivolgersi ad un tecnico o ad un agenzia immobiliare che sappia come muoversi è spesso la scelta migliore per reperire tutta la documentazione necessaria.
Altro caso complesso è quello delle “E”. Sotto questa lettera infatti, sono inseriti tutti gli immobili con danni più o meno evidenti ma che necessitano di un consistente intervento di ripristino.
Senza voler entrare troppo nel dettaglio, la vera distinzione che ci interessa fare in questa sede è relativa al danneggiamento o meno della parte strutturale. Sotto questa lettera vengono infatti inseriti sia immobili con strutture portanti danneggiate, sia immobili che, pur avendo subito danni seri non hanno tuttavia riportato danni alle strutture portanti.
La differenza è lampante e in questo caso, senza alcun dubbio, un tecnico che analizzi la documentazione è di fondamentale importanza. Una “E” a causa di un danneggiamento strutturale è incredibilmente diversa da una “E” a causa di un distaccamento della tamponatura esterna o del crollo dei tramezzi interni.
In termini di sicurezza infatti, una “E” dovuta a tramezzi e tamponature ha comunque una struttura che ha resistito al sisma senza riportare danni o cedimenti. Sotto il profilo della struttura portante possiamo equipararla ad una “A” nel senso che, come nel caso della “A” la struttura portante dell’edificio pur avendo lavorato in modo diverso, non è danneggiata in nessuna delle sue parti.
Discorso ben diverso per gli immobili che invece hanno subito danni alla struttura portante. Esistono ovviamente vari gradi di danneggiamento e in genere possiamo affermare che a L’Aquila si è prestata molta attenzione a questo aspetto. I criteri usati per decidere sulla riparazione di un danno strutturale o l’abbattimento con ricostruzione sono stati molto rigidi e, più che guardare alla convenienza economica di riparare o ricostruire (aspetto comunque tenuto in grande considerazione), l’imperativo è stata la sicurezza. Ad oggi, gli edifici classificati “E” per cui si è scelta la via della riparazione con fibre di carbonio e altre tecniche sono in effetti quelli che hanno subito danni tutto sommato modesti e che con un buon lavoro di rinforzo hanno recuperato non solo la resistenza che avevano prima del sisma ma addirittura hanno ad oggi una resistenza maggiore.